Alles over het notarieel

Er is klein positief nieuws te melden voor mensen die een spaarrekening en hypotheek bij DSB hadden.

Volgens de regels van het depositogarantiestelsel van De Nederlandsche Bank krijgen mensen die een (spaar)rekening bij DSB hadden pas geld terug als eerst hun schuld bij DSB is afgelost. 
Dus heb je een hypotheekschuld bij DSB van € 250.000,- en spaargeld bij DSB van € 40.000,- dan krijg je dus niets terug onder het garantiestelsel. Wel is je hypotheekschuld dan gedaald tot € 210.000,-. Dus je bent er niet armer van geworden.

Wel zou dat betekenen onder de huidige fisclae regels dat daarmee ook je Eigen Woning Schuld is gedaald tot € 210.000,-. Dat is van belang omdat als je weer geld bij zou lenen (bij een andere bank) tot een totale schuld van € 250.000,-, de hypotheekrente alleen maar afgetrokken mag worden tot het bedrag van je Eigen Woning Schuld (dus € 210.000,-).

Staatssecretaris De Jager heeft nu besloten dat (onder bepaalde voorwaarden) dit niet zo werkt en de rente over de nieuwe lening toch afgetrokken mag worden op het aangifteformulier.

Via onderstaande link komt u bij het bericht hierover van de Vereniging Eigen Huis.

Wel wijzen wij u erop dat het misschien nog niet zo slecht is om een lagere schuld te hebben. Uw huis is tenslotte een eerste levensbehoefte (net als eten en kleding). Hoe lager de schuld, hoe minder u daar iedere maand voor hoeft te betalen (aan rente). Dus hoe meer tegenslagen u kunt opvangen als er iets mis gaat met uw inkomen.

Bent u zowel spaarder bij DSB als schuldenaar bij deze bank omdat u daar een hypothecaire lening heeft afgesloten, dan kunt u natuurlijk altijd naar uw financieel adviseur om een en ander na te kijken.

http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis/Actueel/Nieuws/Geen_voortijdig_einde_van_hypotheekrenteaftrek_bij_failliete_banken.htm

Tegenwoordig kan je een huis kopen met een hypotheek waarbij de aflossing via banksparen gaat.

Hierbij kan een vraag gesteld worden gezien het recente faillissement bij DSB Bank.

Volgens ons is banksparen niet anders dan een geblokkeerde spaarrekening bij een specifieke bank.
Het saldo op de rekening is geblokkeerd en na 30 jaar staat daar voldoende geld om de hypotheekschuld (deels) af te betalen.

Als de bank echter failliet gaat (denk aan DSB) dan is volgens ons het deposito-garantiestelsel van De Nederlandsche Bank van toepassing.

Die garantie gaat echter niet verder dan € 40.000,- (met een eigen risico van € 2.000,-) per persoon per bank.
(Dankzij ingrijpen van Wouter Bos in 2008 is dat tijdelijk € 100.000,-)

Dit zal dus in veel gevallen betekenen dat er na zeg 20 jaar meer dan dat bedrag op die bank-spaarrekening bij elkaar is gespaard. Als de bank dan failliet gaat, heb je niet de gelegenheid om snel het geld weg te halen (er is een blokkade ingebouwd bij banksparen) en heb je aan het einde van de looptijd van 30 jaar te weinig geld om je hypotheek af te lossen.

Of deze strikte redenatie correct is, weten we niet. Het is wel iets om naar te vragen als u zo’n bankspaarhypotheek zou aan willen gaan.

Misschien dat de banken hier een geruststellend antwoord op hebben.

Reacties zijn welkom.

Wellicht bewoont u een Rijksmonument en wilt u aan estateplanning doen. Dus uw vermogen overhevelen naar een volgende of andere generatie.

Tot 1 januari a.s. staat er dan misschien een nieuw middel tot uw beschikking.

De overdracht van zo’n rijksmonument is namelijk tot die datum vrijgesteld van de heffing van 6% overdrachtsbelasting.

Stel u draagt deze woning nu over aan bijvoorbeeld uw kinderen. De kinderen betalen de koopsom niet, maar blijven deze schuldig aan u.  U blijft vervolgens in het huis wonen, maar u huurt de woning van uw kinderen. De huurprijs voldoet u doordat deze afgeboekt wordt van de schuld die de kinderen nog hebben aan u in verband met de koopprijs.

Dit kan fiscaal gunstig uitpakken, zeker als u een waardestijging van het huis verwacht voordat u overleden bent.

Normaal is dit minder interessant omdat er op het moment van de overdracht 6% overdrachtsbelasting betaald moet worden. Bij een rijksmonument is dat tot 1 januari a.s. echter niet het geval.

Misschien toch een idee om eens met de notaris contact op te nemen ?

Let er wel op dat als er nog hypotheek op het huis zit, de rente niet meer aftrekbaar is na de overdracht. Dat kan het mogelijke voordeel drukken.
Ook weten we nog niet helemaal zeker of er niet in de nieuwe erfbelasting (successiewet) niet een stokje voor gestoken wordt.

DEN HAAG – Ouders die geld erven van hun kinderen moeten daarover minder belasting betalen. Dat willen de coalitiepartijen CDA, PvdA en ChristenUnie.

De partijen dienen daarvoor woensdag een voorstel in tijdens een debat met staatssecretaris Jan Kees de Jager (Financiën) over de vereenvoudiging van de successiebelasting.

In de plannen moeten de ouders nu nog tegen het hoogste tarief belasting betalen over de erfenis. In het voorstel van de coalitie betalen ouders in het algemeen een stuk minder, en bij een vermogen tot 45.000 euro zelfs helemaal geen belasting.

Bedrijf

 Verder willen de partijen het fiscaal aantrekkelijker maken om een eigen bedrijf over te dragen aan een zoon of dochter. De coalitie wil op initiatief van de ChristenUnie dat bij een ondernemersvermogen tot 1 miljoen euro een vrijstelling geldt voor successiebelasting.

In de plannen van De Jager is sprake van lagere tarieven in de successiebelasting en vereenvoudiging van het stelstel. De plannen moeten betaald worden door geld op te sporen dat door Nederlanders is weggesluisd naar belastingparadijzen.

AMSTERDAM – De Tweede Kamer houdt moeite met de positie van ongeregistreerde samenwoners in de nieuwe successiewet, de wet voor de belasting op erfenissen.

De partij wil af van wat zij noemt de ‘juridisering van de liefde’. Binnen de huidige wet vallen stellen, naast het huwelijk en geregistreerd partnerschap, al onder een voordelig tarief bij vijf jaar ongeregistreerd samenwonen.

In de nieuwe successiewet, een plan van staatssecretaris De Jager (Financiën), zullen deze stellen zich echter moeten laten registeren bij de notaris. Alleen geregistreerde partners en kinderen vallen onder de laagste tariefgroep.

“Ongeregistreerd samenwonenden vallen in het plan van het kabinet buiten de boot en moeten fors meer erfbelasting betalen”, aldus D66-Kamerlid Fatma Koser Kaya.

Principekwestie

 Volgens Koser Kaya gaat het om een principekwestie. “De Jager gebruikt budgettaire argumenten om de voorstellen vanuit de Kamer af te wijzen.”

“Hij zou moeten erkennen dat er verschillende samenlevingsvormen zijn en dat de overheid niet mag bepalen hoe mensen samenleven. De nieuwe wet mag daartussen geen juridisch onderscheid maken.”

Ze pleit er daarom voor dat stellen die vijf jaar samenwonen ook onder de laagste tariefgroep vallen.

 Niet duurder

Volgens de D66-politica heeft een berekening van het ministerie van Financiën uitgewezen dat haar plan de wetswijziging niet duurder maakt. “Omdat mensen anders gedwongen worden om een gang naar de notaris te maken heeft de maatregel voor de overheidsfinanciën geen gevolgen.”

“Ik ga er daarom vanuit dat een meerderheid van de Tweede Kamer voor mijn voorstel zal stemmen.” Diverse partijen hebben volgens Koser Kaya al aangegeven sympathiek tegenover het voorstel van D66 te staan.

Notariskosten

 Experts wezen er al eerder op dat samenwoners met een verworven fiscaal recht hoge notariskosten zullen moeten maken om hun recht te behouden. Bovendien zouden meer mensen naar de notaris moeten dan de staatssecretaris voorstelt.

Diverse partijen in de Tweede Kamer pleiten er daarom ook voor om een overgangsregeling in te stellen, zodat samenwonenden niet massaal naar de notaris hoeven zodra de wet in werking treedt.

De VVD pleit voor een ruime overgangstermijn van minstens twee jaar. De Jager wil voorlopig niet verder gaan dan één jaar om de samenwoners hun relatie notarieel te laten bezegelen.

De economische situatie heeft weinig invloed op het inkomen van onderwijskrachten. Dat is een van de conclusies uit de discussie van Denktank voor resultaatgericht Vastgoed, georganiseerd door BlouwBand. Doelgroepsegmentatie geeft kansen in vastzittende huizenmarkt.

BlouwBand, Denktank voor Vastgoed heeft maandelijks een thema-avond waar onderwerpen rond vastgoed besproken worden. Afgelopen maand werd het thema ‘geen gevaar?’ behandeld. Onder leiding van een discussieleider werden verschillende invalshoeken op het woord ‘gevaar’ behandeld. Gevaar voor inkomen bleek veel los te maken bij de deelnemers.
Al snel na de introductie kwam het onderwerp ‘inkomenszekerheid’ op tafel. Wie heeft meer of minder zekerheid op inkomen, waarom? En wat betekent dit voor wonen en vastgoed.

Een van de deelnemers opperde dat meer dan 50% van de verhuizingen het gevolg zijn van een verandering in de gezinssituatie. Voorbeelden zijn samenwonen, huwelijk en gezinsuitbreiding. Deze veranderingen zullen blijven bestaan. Crisis of geen crisis.
Groepen met weinig kans op verlies van inkomen worden door banken graag voorzien van een passende hypotheek. De branche waarin men werkzaam is, is een van de belangrijkste criteria die een bank bij een hypotheekaanvraag laat meewegen. Onderwijs is een stabiele sector. Wie een aantal jaren op een school werkt zal zijn inkomen door ontslag of overtolligheid niet snel kwijtraken. Wel wordt er door een afname van het aantal jongeren een dalende werkgelegenheid in het onderwijs voorspeld. Deze vermindering (0,5 – 0,8% per jaar voor de komende jaren) zal vooral gevolgen hebben voor nieuwe toetreders op deze arbeidsmarkt. Concludeerden de deelnemers.

Een arbeidsmarktdeskundige schatte dat in de provincie Utrecht zo’n 30.000 mensen in het onderwijs werken. Het gaat dan om voltijd banen. Een behoorlijk grote groep dus. Een trend in het onderwijs is een toename van het aantal 1-jarige contracten bij de startende leraar. In het voortgezet onderwijs is het percentage vaste dienst verbanden voor startende leerkrachten hoger (46%) dan in het basisonderwijs (33%).

Wanneer de relatie tussen onderwijskrachten en de woningmarkt wordt gemaakt gaat het vaak om financiële mogelijkheden. Daarvoor rekent een hypotheekadviseur snel een scenario voor. Stel je werkt 3 jaar in het basis onderwijs en je hebt een bruto inkomen van € 2.300,-. De partner verdient een zelfde bedrag en er is geen spraken van eigen geld. Dan kun je op basis van die twee salarissen een hypotheek krijgen van ca. € 280.000,-. Dat bedrag valt volledig binnen de gemeentegarantie. Dus kom je in aanmerking voor een lagere rente. Ook de banken zullen sneller een hypotheek verstrekken.
Daar is momenteel heel wat aanbod in verkrijgbaar weet een makelaar. In Amersfoort en directe omgeving al meer dan 2.000 woningen. Daarvan zijn er c.a. 600 appartementen.

De communicatiedeskundige benadrukt nog eens dat je de markt moet segmenteren en specifiek en zoveel mogelijk persoonlijk benaderen om tot succesvolle verkoop te komen. Er liggen nog vele kansen.

De groep stelt aan het einde van de avond vast dat het onderwerp ‘geen gevaar’? Voor de groep werkzaam in het onderwijs zeker opgeldt doet. Mensen uit het onderwijs hebben momenteel veel keuze uit woningen wanneer men iets anders zoekt. Makelaars zien dat inkomenszekere groepen momenteel meer belangstelling hebben voor huisbezichtigingen dan andere groepen, zo bevestigde een van de deelnemers. Dit bevestigt de juistheid van alle gedachten en cijfers die op deze inspirerende avond naar boven zijn gekomen.

De volgende Denktankavond van BlouwBand vindt plaats op 23 november in Amersfoort. Wie interesse heeft in deelname kan zich aanmelden via www.denktankvastgoed.nl .

BlouwBand – Denktank voor resultaatgericht Vastgoed
033-4650648 of office@denktankvastgoed.nl

Voor u gelezen op internet. Er zijn natuurlijk meer bedrijven of instellingen, die een huis bouwkundig kunnen keuren. De onderstaande informatie is mogelijk commercieel “gekleurd”.

Bij het kopen van een huis let je als koper op de (verborgen) gebreken van het huis. Het is je plicht als koper om de gebreken aan te kaarten. Wanneer je als koper van een huis de gebreken hád kunnen zien bij bezichtiging en voor de koop, is de kans groot dat je zelf opdraait voor de kosten van herstel en onderhoud. Als koper heb je een onderzoeksplicht, als verkoper een informatieplicht. Een aankoopkeuring levert een keuringsrapport op waarin gebreken zwart op wit staan. Website infonu.nl licht dit toe.

Lees meer (huis-en-tuin.infonu.nl) »

KNB, 19 oktober 2009 Met ingang van vandaag is de DSB Bank door de rechtbank te Amsterdam failliet verklaard. Tot curatoren zijn benoemd mrs R.J. Graaf Schimmelpenninck (Houthoff Buruma te Amsterdam) en J. Kuiper. De uitspraak wordt vandaag gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.

De KNB heeft namens de curatoren, toen nog bewindvoerders, het bericht gekregen dat pas na de uitspraak gereageerd kan worden op de gestelde vragen (zie de alertberichten van 13, 14 en 15 oktober). Zodra reactie van de curatoren bij de KNB bekend is, volgt nadere informatie via NotarisNet.

Wij adviseren het notariaat het volgende:

1. Controleer de bankgaranties in lopende zaken Indien u bankgaranties aantreft die zijn afgegeven door de DSB Bank, adviseren wij u de betrokken partijen daarop attent te maken. De bankgarantie levert door het faillissement niet meer dan een concurrente vordering op. Deze biedt daardoor niet langer de zekerheid die partijen waarschijnlijk hebben beoogd.

2. Maak geen gebruik meer van door de DSB Bank afgegeven volmachten Reeds afgegeven volmachten zijn door het faillissement vervallen (3:72 BW). Dat betekent dat in lopende dossiers nieuwe volmachten van de curatoren nodig zijn om bijvoorbeeld royementsakten of hypotheekakten te passeren.

3. Schort transporten met onzekerheid over royement van een DSB-hypotheek op Notarissen kunnen zonder zekerheid over het royement geen medewerking verlenen aan de overdracht van registergoederen die belast zijn met een hypotheek van de DSB Bank. Dat is alleen anders indien de koper uitdrukkelijk en na gedegen voorlichting akkoord gaat met de risico’s. In dat geval adviseren wij zowel de voorlichting aan de koper als diens akkoord vóór het passeren schriftelijk vast te leggen. Wij hebben de curatoren in hun hoedanigheid van bewindvoerders tijdens de noodregeling verzocht per omgaande te bevestigen dat reeds gedane royementstoezeggingen aan notariskantoren gestand wordt gedaan. Onduidelijk is of de curatoren aan dit verzoek gehoor zullen geven. Tevens hebben wij vernomen dat de gelden, die de notarissen overboeken, retour worden ontvangen. Er is verzocht om helderheid te geven op welke wijze notarissen gelden bevrijdend kunnen betalen. Zodra over deze punten duidelijkheid wordt verkregen, zullen wij u nader informeren.

4. Schort lopende hypotheekdossiers met de DSB Bank op Wij adviseren de notarissen tot nader order niet mee te werken aan het vestigen van nieuwe hypotheekrechten ten behoeve van de DSB Bank. Reeds afgegeven volmachten voor het compareren bij de hypotheekakte zijn vervallen en het is onwaarschijnlijk dat de cliënt de geleende gelden ontvangt.

5. Kwaliteitsrekening bij de DSB Bank? Doorgeven. Indien u een kwaliteitsrekening bij de DSB Bank aanhoudt, wordt u verzocht het rekeningnummer en het saldo door te geven aan het BFT. U kunt uw bericht versturen naar het BFT.

Een notaris heeft een speciale rekening bij een bank. Dat is de kwaliteitsrekening of Derdengelden-rekening.

Daarop staat het geld dat de notaris onder zich heeft voor de cliënten, waarbij gedacht kan worden aan de koopsom an een huis of een waarborgsom (van 10% van de koopprijs) die een koper heeft gestort omdat dat in het koopcontract is afgesproken.

Deze speciale rekening heeft de notaris wel bij een gewone bank, zoals ING, ABN AMRO, Rabobank. Maar dat kan dus ook een rekening zijn bij de DSB.

Als die bank nu failliet gaat, is dan het geld dat op die speciale rekening staat nu wel of niet gedekt door het deposito-garantie-stelsel ?

Die vraag is vorig jaar gesteld door notarissen aan de KNB en aan De Nederlandsche Bank (DNB). Het antwoord heeft lang op zich laten wachten, maar het antwoord is (zo hebben we van de KNB begrepen): Ja.

Dat lijkt duidelijk, maar hiermee is nog niet alles geregeld. Daarom de volgende opmerkingen:

Het garantiestelsel geldt alleen voor particulieren en niet voor rechtspersonen.
Dus als een BV aankoopt en de waarborgsom heeft betaald, is er geen dekking. Maar de BV heeft (waarschijnlijk) wel een claim op de notaris, want de BV kon het geld niet meer zelf bij DSB weghalen.
Ook als het aanwezige geld bedoeld is voor de aflossing van de hypotheekschuld bij een (andere) bank, dan is de vraag of dat geld van de particuliere verkoper is of al van die hypotheek-bank. Tenslotte heeft de verkoper geen recht erop, want er moet afgelost worden.

Daarnaast geldt het stelsel tot een bedrag van € 100.000,- per persoon.
Dat lijkt misschien voldoende, maar we komen vaak tegen dat mensen op leeftijd hun huis verkopen om kleiner te gaan wonen. Als die het huis bijvoorbeeld in de jaren 70 hebben gekocht, is er nu een forse overwaarde. Meestal is die dan groter dan het gedekte bedrag.

Daarnaast is er nog een praktisch probleem.
Zelfs al valt al het geld onder het garantiestelsel, dan nog kan de notaris dat geld niet onmiddelijk gebruiken om de verkoper uit te betalen of de hypotheekschuld bij de (andere) bank af te lossen of de waarborgsom mee te nemen als gedeeltelijke betaling van de koopsom. Doorgaans zal 2 werkdagen na ondertekening van de leveringsakte ook het geld uitbetaald kunnen en moeten worden. Maar het geld bij DSB staat geblokkeerd totdat DNB uitbetaald uit het garantiefonds.
De vraag is dan of de notaris dan maar zelf een lening moet afsluiten om voldoende geld te hebben om via een andere bank de overboekingen te kunnen doen ?
Of moet de verkoper maar geduldig wachten op zijn geld (en wie krijgt dan straks de rente over dit geld ?)
Of moet de verkoper maar de hypotheekrente door blijven betalen aan die andere bank totdat het geld vrijkomt en de DSB-hypotheek afgelost kan worden ?

Daarom is er door Ernst Loendersloot een oproep gedaan om een Notarisbank op te richten. Daar mag alleen geld van cliënten staan (maar dan wel verplicht al het geld), het geld mag alleen uitgeleend worden aan DNB en een toezichthouder zoals Bureau Financieel Toezicht (BFT) zit in het bestuur om er op toe te zien dat notarissen altijd voldoende geld hebben om uit te betalen.
U kunt hierover op zijn weblog (zie de links) meer lezen en anders aan hem vragen stellen.